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26 de Maio de 2022

Requisitos para propositura da Ação de Adjudicação Compulsória nos Contratos de Promessa de Compra e venda

Interpretação jurisprudencial quanto às formalidades legais

Volney Azevedo, Advogado
Publicado por Volney Azevedo
há 4 anos


O Código Civil prevê que, havendo contrato de promessa de compra e venda, celebrada por instrumento público ou particular (não pode ser verbal, tem que ser escrito) e registrada no cartório de registro de imóveis, há o Direito Real à aquisição do imóvel, podendo o promitente comprador, exigir a outorga da escritura definitiva, podendo adjudicar o bem mediante requerimento judicial, caso seja negado pelo promitente vendedor.

A jurisprudência vai além e define que, mesmo o instrumento possuindo outra denominação, sendo reconhecidas as características da promessa de compra e venda, bem como a forma como foi registrado o instrumento, restará reconhecida a promessa de compra e venda, por reconhecimento da manifestação de vontade em obrigação de fazer. O STJ, em tese sumular, definiu que não é obrigatório o registro no Cartório de Imóveis para que haja o direito à adjudicação compulsória.

Desta forma, são os seguintes requisitos para ajuizar a ação de adjudicação compulsória: manifestação de vontade, em instrumento escrito, público ou particular, independente da denominação dada ao instrumento, desde que verificadas as características da promessa de compra e venda, seja pelo instrumento ou pela forma de registro, inexistindo cláusula contratual de arrependimento, comprovada a quitação da dívida assumida, não sendo obrigatório o registro no cartório de registro de imóveis.

Normas aplicadas:

Código Civil de 2002:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Súmula 239 do STJ:

"O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".

Jurisprudência aplicada:

“APELAÇÃO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA. OBRIGAÇÃO JURIDICAMENTE INFUNGÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. A ação que busca o cumprimento de obrigação de fazer juridicamente infungível visando outorga de escritura ou adjudicação de imóvel resolve-se pelo suprimento da manifestação de vontade. A denominação atribuída ao contrato não é óbice à pretensão quando o seu conteúdo e o registro imobiliário evidenciam tratar-se de promessa de compra e venda. - Circunstância dos autos em que o conteúdo do contrato identifica tratar-se de promessa de compra e venda do imóvel registrado em nome dos vendedores e não mera cessão de direitos de posse; há prova da quitação; o feito correu à revelia; e se impõe julgar procedente a ação. RECURSO PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70070657671, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 27/10/2016).”

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8 Comentários

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Um contrato de compra e venda contratado o pagamento em prestações mensais, cujas mensalidades deixaram de ser pagas a partir de certo momento e acabaram por prescrever é passível de adjudicação Compulsória por parte do comprador ? Ou seja prescrição equivale a pagamento para fins de adjudicação compulsória. Tenho visto várias decisões nesse sentido que ao meu ver contraria o que se ensina nas Escolas. continuar lendo

Nobre colega, gostei muito do seu questionamento.
Mas eu fiquei sem entender como o pagamento inadimplente irá prescrever se geralmente o bem é colocado em leilão ou algo assim?
Muito obrigada!!! continuar lendo

Olá Dra. , Obrigado por comentar.

Não sou do ramo do Direito, mas como me preparo para concursos sou obrigado a estudar noções de direito, além disso sou formado em Economia pela PUC São Paulo onde a disciplina do Direito e sempre difundida a alunos de todos os cursos.

A minha inconformidade diz respeito ao que entendo ser uma confusão que alguns juízes parecem cometer quando julgam um determinado contrato de compra de um terreno para pagamento em prestações, num prazo de dez anos, onde o comprador começa a pagar e no meio do caminho interrompe os pagamentos. Entendo que, de imediato, o vendedor deveria acionar o comprador e, se fosse o caso, retomar o terreno, mas assim não o fêz e as prestações acabaram por prescrever.

O caso é complexo, e o vendedor do terreno vem sofrendo várias derrotas com ações de inúmeros compradores, que não tendo quitado as prestações, conforme contratado, entram com ação de adjudicação compulsória e conseguem ganho de causa.

O vendedor é a Savoy Imobiliaria de Hugo Enéas Salomone, penso que está sendo mal assessorado juridicamente, pois não consegue se defender de maneira convincente. Entendo que se o contrato não foi honrado, conforme combinado pelas partes, ainda que as prestações tenham sido prescritas, não cabe Adjudicação Compulsória, pois essa é uma medida extrema que o juiz impõem em caso de morte do vendedor ou recusa por parte desse quando não há contestação plausível para deixar de outorgar a Escritura. O que sempre ouvi em minhas aulas é que não se deve confundir prescrição com pagamento.

Segue o link de um acórdão, mas pode se ver em Jusbrasil várias decisões parecidas.

https://jurisprudencia.s3.amazonaws.com/TJ-SP/attachments/TJ-SP_AC_10006228320198260006_80566.pdf?Signature=%2F7dr0Jb%2FzdXYA6eXfwEzaxhHFXA%3D&Expires=1585019828&AWSAccessKeyId=AKIARMMD5JEAO765VPOG&response-content-type=application/pdf&x-amz-meta-md5-hash=835f9d17d7ba354759a67093b819922a

Obrigado pela atenção continuar lendo

Comprei um imóvel em 2017, paguei a vista, com promessa de documentação em, no máximo, um ano. Até o momento, nada de documentação. A construtora alega ser problema de área de um dos lotes do terreno e que a justiça não reconhece. Agora não consigo vender o apto. sem documentação. Cabe uma ação de adjudicação compulsória? continuar lendo

Ótima matéria Dr., adorei, o entendimento foi bem cristalino.
Com relação a adjudicação compulsória, entraria aqui os ditos contratos de gaveta? Pois, esses são firmados com a promessa de compra e venda porém não são registrados em cartório. Obrigada!!! continuar lendo

Niterói,24/4/2020
Boa Tarde doutora

Em 2001 adquiri uma casa humilde no município de São Lourenço/MG.A casa estava sob inventário e a inventariante me vendeu por instrumento particular escrito.Paguei toda a casa,nada ficando a dever.Acontece que a inventariante que era filha do inventariado veio a falecer e o processo de inventário da pessoa da qual eu transacionei continua em andamento acoplado ao inventário primitivo pois o de cujus antigo era pai da moça.Acontece que desejo regularizar a situação do imóvel que está totalmente pago ,tendo a atual inventariante já dito no processo de inventario que não há qualquer ressalva a transação que fiz;Porém há lentidão no processo de inventario pois há muitos bens e ele corre no rio de janeiro.Posso ajuizar uma ação de adjudicação compulsória requerendo a regularização da situação da minha casa passando-a para meu nome em forma definitiva através dessa adjudicação?
agradeço a resposta desde já; wellington albuquerque (wellingtonlimaalbuquerque@gmail.com) continuar lendo

Pode sim. Porém alguns requisitos devem estar cumpridos: 1) Contrato de Compra e Venda - Quitado. 2) Registro do Imóvel com Matrícula própria - não vale matrícula de área maior ou Transcrição. 3) Recusa do vendedor em passar a Escritura, ou mesmo uma impossibilidade do vendedor em passar a escritura - no caso - o vendedor é falecido. Cumprido estes requisitos, o juiz deve homologar o Pedido e mandar registar o Imóvel. Se além do Registro do Imóvel houver o Registro do Contrato na Matrícula do Imóvel, a tramitação do processo é muito mais rápida. continuar lendo